Pewien czas temu opisałam najważniejsze akty prawne, w których ujęte są kwestie oceny ryzyka kredytowego konsumenta lub wykorzystywania do tej oceny danych opisujących zwyczaje płatnicze kredytobiorcy. Teraz chciałabym tą listę rozszerzyć o nową, istotną dla konsumentów-kredytobiorców regulację – Ustawę o kredycie hipotecznym.

Ponieważ jest to ustawa całkowicie nowa, to opiszę ją nieco szerzej z punktu widzenia praw konsumenta-kredytobiorcy i obowiązków instytucji działających na rynku kredytów hipotecznych.

23 marca 2017 r. została uchwalona Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami hipotecznymi i agentami. Ustawa ta została ogłoszona 21 kwietnia 2017 r. i wejdzie w życie (z wyjątkiem kilku paragrafów) 3 miesiące od dnia jej ogłoszenia tj. 22 lipca 2017 r.

Ustawa – jak wskazuje jej nazwa – odnosi się do kredytów hipotecznych tj. kredytów, które są zabezpieczone hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Zostały przewidziane wyjątki, dla których ustawy się nie stosuje. Dotyczą one głównie tych rodzajów kredytów hipotecznych, które uważane są za niszowe np. kredyty udzielane bez oprocentowania i opłat.

Można zatem przyjąć, że jeśli jako konsumenci będziemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, to właśnie ta ustawa będzie miała zastosowanie.

Kredytu hipotecznego udzielą nam tylko banki i SKOK-i, a w wyborze kredytu pomogą pośrednicy i agenci

Ustawa przyznaje możliwość udzielania kredytów hipotecznych tylko bankom i SKOK-om. Oznacza to, że firmy pożyczkowe nie będą mogły oferować takich kredytów.

Na rynku kredytów hipotecznych będą też funkcjonowali pośrednicy, w tym pośrednicy powiązani oraz agenci.

Zadaniem tych przedsiębiorców będzie przedstawianie konsumentom ofert kredytów hipotecznych, udzielanie im pomocy w procesie wnioskowania o kredyt, wykonywanie prac przygotowawczych związanych z umową o kredyt hipoteczny oraz zawieranie z kredytobiorcą umowy kredytowej w imieniu banku czy SKOK-u.

Pośrednicy powiązani będą działali na rzecz jednego banku albo SKOK-u, ewentualnie jednej oznaczonej grupy kredytodawców. A to oznacza, że będą oferowali kredyty hipoteczne tylko tych podmiotów. Natomiast pośrednicy będą posiadali oferty kredytów hipotecznych większej liczby kredytodawców.

Na rynku kredytów hipotecznych będą dostępne również usługi doradcze, które mogą świadczyć tylko kredytodawcy, pośrednicy i agenci.

Ważne jest, że mianem „doradca” będą mogły określać się tylko podmioty niepowiązane z kredytodawcami, czyli pośrednicy i agenci. Jeśli dodatkowo nie będą oni otrzymywali od kredytodawcy prowizji lub innego wynagrodzenia, będą mogli używać określenia „niezależny doradca”.

Przyjmując ten system nazewniczy, ustawodawca chciał m.in. ułatwić konsumentom zorientowanie się jaką ofertą dysponuje pośrednik tzn. czy sprzedaje kredyty tylko wybranego banku/SKOK-u, czy też sięga do szerszej oferty dostępnej na rynku oraz jaki ma w tym interes ekonomiczny.

Kredyt hipoteczny zaciągniemy tylko w walucie, w której uzyskujemy większość dochodów

Ustawa o kredycie hipotecznym wskazuje, że kredyty hipoteczne powinny być udzielane tylko w walucie w jakiej konsument osiąga większość dochodów.

Stanowi to pewne zabezpieczenie przed masowym udzielaniem i zaciąganiem ryzykownych kredytów walutowych, jak działo się to w latach 2007-2008.

W reklamie kredytu hipotecznego będzie więcej istotnych i jednoznacznych informacji o kredycie

Ustawodawca chce, aby już na etapie reklamowania kredytu hipotecznego konsument otrzymywał zrozumiałą i rzetelną informację na temat warunków udzielania tego kredytu.

Z reklamy konsument powinien dowiedzieć się m.in. kto kredytu udziela, na jaką stopę procentową, jaki jest całkowity koszt kredytu, jaka jest wysokość i liczba rat oraz jakie jest wymagane zabezpieczenie.

Jeśli kredyt jest udzielany w walucie, to konsument musi być również wyraźnie poinformowany o ryzyku kursowym, czyli ryzyku wzrostu kwoty kredytu na skutek wzrostu kursu waluty.

Jeśli reklamowany kredyt jest udzielany na zmienną stopę procentową, to w reklamie musi być jasna informacja o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Aby informacje te były łatwiejsze w odbiorze dla konsumenta, powinny być przedstawione w formie zrozumiałego przykładu.

Konsument powinien także uzyskać informację o konieczności zakupu dodatkowego produktu lub usługi, jeśli udzielenie reklamowanego kredytu jest uzależnione od takiego zakupu.

Ponadto w reklamie powinna znaleźć się informacja czy ofertę przedstawia pośrednik, czy pośrednik powiązany. Ustawodawca chce, aby już na tym etapie konsument miał świadomość jaki interes ekonomiczny ma dany pośrednik.

Biorąc pod uwagę, że wielu kredytobiorców nie radzi sobie ze zdobyciem informacji potrzebnych do uświadomienia sobie ryzyk i konsekwencji zaciągnięcia długoterminowego kredytu hipotecznego oraz fakt, że wiele ważnych informacji nie jest obecnie dostępnych dla konsumenta, to ustawodawca chce tą lukę wypełnić m.in. powyższymi wymaganiami.

Zaciągając kredyt hipoteczny nie możemy być zmuszani do zakupu innych produktów i usług finansowych

Kredytodawcy nie mogą oferować kredytów hipotecznych tylko w pakietach z innymi produktami.

Ustawodawca wprowadził tu jednak dwa wyjątki. Dotyczą one konieczności założenia przez kredytobiorcę bezpłatnie prowadzonego rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, których jedynym przeznaczeniem jest przechowywanie pieniędzy w celu spłaty kredytu hipotecznego.

Zatem nie możemy być zmuszani do zakupu czegoś, czego nie potrzebujemy.

Bank może nas zachęcać do zakupu dodatkowych produktów finansowych oferując w zamian lepsze warunki kredytu hipotecznego

Banki i SKOK-i mogą oferować kredyty hipoteczne w powiązaniu z innymi produktami czy usługami, o ile kredyty hipoteczne w pakiecie sprzedają na specjalnych warunkach i jednocześnie zapewniają konsumentom możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez tych dodatkowych produktów czy usług.

Konsument powinien mieć prawo zakupu tylko tego produktu, który potrzebuje.

Zaciągając kredyt hipoteczny możemy być zmuszeni do zakupu ubezpieczenia

O ile bank lub SKOK nie powinien nas zmuszać do zakupu dodatkowych produktów czy usług bankowych wraz z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, to będzie mógł wymagać od kredytobiorcy zawarcia umowy ubezpieczenia związanego z zaciąganym kredytem hipotecznym.

Ale ustawodawca dał konsumentom pewną swobodę w wyborze ubezpieczyciela. Zgodnie z ustawą kredytodawca ma obowiązek umożliwienia konsumentowi wybranie dowolnego ubezpieczenia dostępnego na rynku, o ile spełnia ono minimalne wymagania określone przez bank czy SKOK. Dlatego też kredytodawcy są zobowiązani poinformować konsumenta o swoich wymaganiach w tym zakresie.

Więcej informacji o kredycie hipotecznym otrzymamy także na etapie ubiegania się o kredyt

Przed zawarciem umowy kredytowej powinnyśmy otrzymać od kredytodawcy, pośrednika albo agenta cały szereg informacji, które pozwolą lepiej zorientować się w rzeczywistych warunkach oferowanych kredytów hipotecznych. I chodzi tutaj zarówno o ogólne informacje o oferowanych kredytach hipotecznych, jak i zindywidualizowane, przygotowane dla konkretnego klienta.

Informacje ogólne obejmują m.in.: kto udziela kredytu, na jaki cel może być on przeznaczony, okres na jaki umowa może być zawarta, możliwy do wybrania rodzaj stopy procentowej, całkowity koszt kredytu, ewentualnie inne koszty jeśli nie zostały ujęte w całkowitym koszcie kredytu, warunki przedterminowej spłaty, warunki rezygnacji z usług dodatkowych, wskazanie możliwych konsekwencji nie wywiązania się z umowy przez konsumenta.

Warunki, na jakich kredyt może być udzielony powinny być przedstawione na typowym przykładzie.

W ramach większej dostępności ogólnych informacji o kredytach hipotecznych, kredytodawcy, pośrednicy i agenci muszą także publikować na swoich stronach internetowych regulaminy kredytów hipotecznych jakie aktualnie oferują.

Informacje zindywidualizowane są opracowane po zapoznaniu się z potrzebami, preferencjami i sytuacją finansową konkretnego konsumenta. Są one przedstawiane na wystandaryzowanym formularzu, który stanowi załącznik do Ustawy.

I co najważniejsze, konsument ma zapewniony bezpłatny dostęp do tych wszystkich informacji.

Pośrednicy i agenci mają jeszcze dodatkowe obowiązki informacyjne. Zanim rozpoczną świadczenie usługi pośrednictwa, muszą poinformować konsumenta jaki posiadają numer wpisu do rejestru pośredników kredytu hipotecznego, a także czy świadczą usługi doradcze oraz czy są pośrednikiem (agentem) powiązanym. Jeśli tak, to powinni wskazać na rzecz których kredytodawców pracują. Ponadto konsument powinien wiedzieć, w jaki sposób pośrednik (agent) jest wynagradzany z tytułu sprzedaży kredytu hipotecznego – czy i za co płaci mu kredytodawca, a za co kredytobiorca.

Wszystko to ma ułatwić konsumentom dostęp do kompleksowej informacji na temat warunków udzielania i funkcjonowania kredytów hipotecznych. Ostatecznie ma to ułatwić kredytobiorcom świadome zaciągnięcie kredytu hipotecznego na warunkach, które najbardziej odpowiadają ich potrzebom i sytuacji finansowej.

Powinniśmy udzielić potrzebnych informacji kredytodawcom, pośrednikom i agentom

Aby kredytobiorca, pośrednik albo agent mógł przedstawić nam zindywidualizowaną ofertę kredytu hipotecznego musi wcześniej poznać nasze preferencje i oczekiwania w tym zakresie, a także naszą sytuację finansową. I takie informacje powinniśmy przekazać.

W celu podjęcia decyzji kredytowej konieczne jest zbadanie zdolności kredytowej konsumenta i w tym celu również musimy podać niezbędne informacje wymagane przez kredytodawcę.

Warto podkreślić, że jeśli celowo nie udzielimy informacji potrzebnych do oceny zdolności kredytowej lub celowo podamy nieprawdziwe dane, to bank/SKOK może w ogóle nie udzielić kredytu, odstąpić od umowy (jeśli już została zawarta) albo zmienić jej warunki. „Celowo” oznacza, że zostaliśmy poinformowani o konieczności dostarczenia określonych informacji, a odmówiliśmy ich udostępnienia.

Jeśli natomiast nie dostarczymy wszystkich danych, bo o takiej konieczności kredytodawca, pośrednik czy agent nas nie poinformował, to kredytodawca nie może nam wypowiedzieć umowy (jeśli taka już została oczywiście zawarta). To kredytodawca powinien zadbać o to, aby konsument miał pełną wiedzę na temat zakresu danych, dokumentów jakie musi dostarczyć kredytodawcy.

Do oceny zdolności kredytowej zostaną wykorzystane także dane z zewnętrznych baz danych

Tak jak w przypadku udzielania każdego kredytu, tak i przy sprzedaży kredytu hipotecznego bank/SKOK musi ocenić zdolność kredytową kredytobiorcy.

W tym celu zbiera informacje od konsumenta, ze swoich baz danych oraz z baz danych zewnętrznych (Biuro Informacji Kredytowej, Bankowy Rejestr, biura informacji gospodarczej).

Kredytodawca musi poinformować kredytobiorcę z wyprzedzeniem, że do oceny jego zdolności kredytowej zostaną wykorzystane dane z baz banku/SKOK-u lub baz zewnętrznych.

Warto też wiedzieć, że jeśli chcielibyśmy znacząco zwiększyć całkowitą kwotę kredytu, to kredytodawca powinien przeprowadzić ponownie proces oceny zdolności kredytowej, a tym samym zebrać ponownie potrzebne informacje.

Decyzja kredytowa w 21 dniu od złożenia wniosku kredytowego

Bank, SKOK, pośrednik oraz agent mają obowiązek przekazania konsumentowi decyzję kredytową w 21 dniu od złożenia wniosku kredytowego. Jeśli jest to decyzja negatywna, to konsument powinien być o tym poinformowany niezwłocznie po odrzuceniu wniosku kredytowego.

Decyzja pozytywna jest ważna przez kolejne 14 dni.

Wystandaryzowanie tych okresów ma ułatwić konsumentom zebranie i porównanie ofert różnych kredytodawców.

Jeśli o odrzuceniu wniosku kredytowego zadecydowały informacje z baz danych, to musimy być o tym poinformowani

Jeśli o negatywnej decyzji kredytowej zadecydowały dane pobrane z baz danych (baza BIK, Bankowy Rejestr, bazy biur informacji gospodarczej, bazy wewnętrzne banku), to kredytodawca musi poinformować konsumenta o uzyskanych z tych baz wynikach oraz wskazać z jakiej bazy one pochodzą.

Ta informacja jest udostępniana konsumentowi bezpłatnie.

Jeśli nie podpiszemy umowy kredytowej, to otrzymamy zwrot poniesionych kosztów

Jeśli z jakiś przyczyn do podpisania umowy kredytowej nie dojdzie, to przysługuje nam zwrot dotychczas poniesionych kosztów związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny.

Umowa o kredyt hipoteczny będzie zawierać więcej informacji niż dotychczas

Oprócz informacji, które już dzisiaj są wymagane Prawem bankowym, w umowie kredytu hipotecznego powinny pojawić się dodatkowe postanowienia dotyczące m.in. całkowitego kosztu udzielenia kredytu, kosztów i sposobu ustanowienia i wygaśnięcia zabezpieczenia, warunków ubezpieczenia kredytu, kwestii wcześniejszej spłaty, niedotrzymania warunków umowy oraz sposobu ustalania oprocentowania.

Masz różne możliwości postępowania, gdy nie będziesz w stanie spłacić kredytu

Problemy ze spłatą kredytu nie są czymś wyjątkowym. Dlatego ustawodawca przewidział pewne możliwości rozwiązania tego problemu.

Przede wszystkim stworzył warunki do skorzystania przez konsumenta z restrukturyzacji zadłużenia jeśli jego sytuacja finansowa pozwala na takie działanie. Wtedy kredytodawca może zaproponować np. czasowe zawieszenie spłaty kredytu, zmianę wysokości rat, czy wydłużenie okresu kredytowania.

Jeśli restrukturyzacja nie może być realizowana, to kredytodawca powinien umożliwić konsumentowi samodzielną sprzedaż kredytowanej nieruchomości i spłatę zadłużenia.

Jeśli to nie wystarczy na spłatę całego zadłużenia, to pozostałą część kredytobiorca będzie mógł spłacić w ratach. I co ważne, bank powinien wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. A do zabezpieczenia pozostałej części kredytu, bank czy SKOK będzie mógł oczekiwać ustanowienia nowego zabezpieczenia.

Podsumowanie: Ustawa wzmacnia pozycję konsumenta na rynku kredytów hipotecznych

Szereg uregulowań zawartych w ustawie wzmacnia pozycję konsumenta na rynku kredytów hipotecznych. Jest to szczególnie ważne biorąc pod uwagę, że kredyty hipoteczne to produkty dość skomplikowane i najczęściej udzielane na wiele lat i wysokie kwoty. Brak głębokiej świadomości funkcjonowania kredytu hipotecznego i konsekwencji jego posiadania, może w przyszłości wpływać negatywnie m.in. na jakość życia konsumenta.

Badania pokazują, że mamy niski poziom wiedzy finansowej i niską umiejętność praktycznego jej wykorzystania. Zatem oczekiwanie, że konsumenci będą samodzielnie podejmowali wszechstronnie przemyślane decyzje kredytowe, w tym będą świadomi wielu ryzyk związanych z kredytem hipotecznym, jest raczej nieuzasadnione.

Ochrona prawna w połączeniu z edukacją finansową stwarza warunki do lepszego funkcjonowania konsumentów na rynku kredytowym. Dlatego ważne jest, aby dbać o własną edukację finansową, w tym znać zasady funkcjonowania produktów kredytowych, z których korzystamy lub zamierzamy skorzystać, a także znać swoje prawa i obowiązki jako kredytobiorcy. Znajomość chociaż podstawowych zagadnień Ustawy o kredycie hipotecznym na pewno pomoże czuć się pewniej na tym dość zaawansowanym rynku kredytów hipotecznych.

.